Haus an die Kinder überschreiben: Was dabei zählt

Wie läuft die Überschreibung ab?

Über die Notarin. Ein Vertrag, mit dem sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, muss notariell beurkundet werden. Die Auflassung — die Einigung über den Eigentumswechsel — erklären beide Seiten gleichzeitig vor dem Notar. Danach wird der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Ein Vertrag am Küchentisch trägt hier nicht.

Im selben Vertrag wird üblicherweise geregelt, was sonst noch gelten soll: ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch, Pflegeabreden, Rückforderungsrechte, der Ausgleich unter Geschwistern. Diese Punkte gehören in den Entwurf, den die Notarin vorab schickt.

Wohnrecht oder Nießbrauch: Wo liegt der Unterschied?

In einem Satz: Das Wohnungsrecht erlaubt, selbst zu wohnen. Der Nießbrauch erlaubt zusätzlich, zu vermieten und die Miete zu behalten.

Der Nießbrauch erlischt mit dem Tod des Berechtigten, so steht es im Bürgerlichen Gesetzbuch. Beide Rechte werden ins Grundbuch eingetragen; erst dort wirken sie gegenüber jedem späteren Eigentümer.

Welches der beiden Rechte zu einer Familie passt, hängt davon ab, was nach einem Auszug gelten soll — etwa wenn ein Umzug ins Heim ansteht und das Haus leer stünde. Diese Frage gehört in den Notartermin, solange der Entwurf noch offen ist.

Wie senkt das Wohnrecht den Wert der Schenkung?

Besteuert wird die Bereicherung des Erwerbers. Behält sich der Übergeber ein Nutzungsrecht vor, bekommt das Kind das Haus nur belastet — der Wert des Rechts mindert deshalb den steuerpflichtigen Erwerb. Die frühere Vorschrift, die diesen Abzug beim vorbehaltenen Nießbrauch sperrte, ist weggefallen.

Gerechnet wird der Kapitalwert des Rechts: Jahreswert mal Vervielfältiger. Der Jahreswert einer Wohnung bemisst sich nach den üblichen Mittelpreisen des Verbrauchsorts, also der ortsüblichen Miete. Nach oben gibt es einen Deckel — höchstens der Wert des Hauses geteilt durch 18,6. Der Vervielfältiger kommt aus einer Tabelle des Bundesfinanzministeriums, die auf der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes beruht.

Ein Beispiel, selbst gerechnet: Haus 400.000 Euro, Vater 65 Jahre, ortsübliche Jahresmiete 12.000 Euro. Der Deckel läge bei 21.505 Euro, die Miete liegt darunter und zählt damit voll. Kapitalwert: 12.000 mal 11,444, also 137.328 Euro. Beim Kind kommen rechnerisch 262.672 Euro an — unter dem Freibetrag von 400.000 Euro. Die genaue Rechnung für den eigenen Fall macht das Finanzamt oder die Steuerberatung.

Stirbt der Berechtigte früh, wird die Steuer auf Antrag nach der wirklichen Dauer berichtigt. Bei einem Alter über 60 bis 65 Jahre gilt das, wenn das Recht nicht länger als sieben Jahre bestand, über 65 bis 70 Jahre sechs Jahre, über 70 bis 75 Jahre fünf Jahre.

Eine Befreiung, die es hier nicht gibt: Das Familienheim ist nur bei einer Schenkung unter Ehepartnern steuerfrei, sonst nur beim Erben. Für die Schenkung eines Hauses an Kinder zu Lebzeiten greift sie nicht.

Was kostet die Überschreibung beim Notar?

Die Gebühren stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz und richten sich nach dem Geschäftswert, in der Regel dem Verkehrswert des Hauses. Für Notar- und Grundbuchsachen gilt die Gebührentabelle B.

Damit liegt der Kern bei rund 2.750 Euro netto. Dazu kommen die Umsatzsteuer auf den Notarteil, Auslagen, die Betreuungsgebühr und die Eintragung des Wohnrechts oder Nießbrauchs ins Grundbuch. Die Summe fällt also höher aus — wie viel genau, steht im Kostenvorschlag, den die Notarin vor dem Termin erstellt. Eine Mindestgebühr von 15 Euro gilt in jedem Fall.

Für lebenslange Nutzungsrechte setzt das Kostenrecht einen eigenen Wert an: als Jahreswert 5 Prozent des Werts der Sache, wenn sich nichts anderes feststellen lässt, und bei einem Alter über 50 bis 70 Jahre die ersten zehn Jahre. Das ist die Rechnung für die Notarkosten — mit der steuerlichen Bewertung hat sie nichts zu tun.

Fällt Grunderwerbsteuer an?

Bei Kindern und Enkeln nicht. Das Grunderwerbsteuergesetz nimmt den Erwerb durch Personen aus, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind; Stiefkinder stehen Abkömmlingen gleich, deren Ehepartner ebenfalls. Auch der Erwerb durch den eigenen Ehepartner ist ausgenommen.

Geschwister sind nicht in gerader Linie verwandt. Eine Übertragung vom Bruder an die Schwester fällt deshalb nicht unter diese Ausnahme. Und wenn Miterben ein Grundstück aus dem Nachlass zur Teilung übernehmen, ist auch das ausgenommen — das ist der Fall „Geschwister aus dem Nachlass auszahlen“.

Welche Zehnjahresfristen laufen mit?

Drei Fristen, die oft in einen Topf geworfen werden, aber verschiedenen Zwecken dienen.

Für ein Haus ist bei der Pflichtteilsergänzung die Bewertung entscheidend: Maßgeblich ist der Wert zum Zeitpunkt des Erbfalls, höchstens aber der Wert zur Zeit der Schenkung. Bei steigenden Immobilienpreisen wirkt das anders, als viele erwarten.

Wie werden Geschwister ausgeglichen?

Nicht von selbst. Das ist der Punkt, an dem die meisten Familien überrascht werden. Als gesetzliche Erben müssen Kinder unter sich nur ausgleichen, was sie als Ausstattung erhalten haben — und auch das nur, soweit nichts anderes bestimmt wurde. Andere Zuwendungen, und dazu gehört die übliche Hausübertragung, sind nur auszugleichen, wenn der Übergeber die Ausgleichung bei der Zuwendung angeordnet hat.

Drei Wege, die auseinandergehalten werden müssen:

• Ausgleichung unter Geschwistern. Nur mit ausdrücklicher Anordnung, und zwar im Übergabevertrag, nicht später.
• Anrechnung auf den Pflichtteil. Ebenfalls nur, wenn sie bei der Zuwendung bestimmt wird.
• Pflichtteilsergänzung. Greift auch ohne jede Anordnung, mit der jährlichen Abschmelzung über zehn Jahre.

Welche Formulierung im Vertrag welchen Weg auslöst, ist die Arbeit der Notarin. Sie kennt die Sätze, die eine Anordnung wirksam machen — und die, die nur gut klingen.

Gründer von gen50

Sven Schultz

Hi, ich bin Sven. Ich mache gen50 von der schönen Spree aus. Ich bin mittlerweile selbst auf dem Weg zur 50. Ich schreibe über alles, was mich interessiert: Reisen, guter Wein, Finanzen, mein Garten, KI und gesund bleiben. Viel Spaß beim Lesen. Wenn was ist, schreib mir.

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